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中国老旧小区改造、电梯行业发展迎来良好发展势头,市场空间大[图]

2020年05月09日 13:32:01字号:T|T

    一、老旧小区改造,电梯行业发展势头良好

    扩内需、补短板,老旧小区改造是近两年投资主旋律之一。4月3日住建部强调:积极扩大住房和城乡建设领域有效投资和消费。抓好棚户区改造、政策性租赁住房建设和城镇老旧小区改造,进一步完善支持政策,鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造等。此前3月31日,国务院常务会议决定,在做好前期已下达专项债券限额发行使用工作的基础上,抓紧按程序再提前下达一定规模的地方政府专项债券。资金投向上,除继续重点用于国务院常务会议确定的重大基础设施项目建设外,新增城镇老旧小区改造领域,适当提高用于符合条件的重大项目资本金的比例,进一步带动社会资本加大投入。

老旧小区改造分为3类

1
基础类:包括地下管网、小区道路等,主要由政府出资
2
提升类:包括加装电梯、内外墙保温、智能停车库,主要由业主出资,所以推行难度较大
3
完善类,包括养老医疗服务、体育文化设施,主要由政府和社会出资。

数据来源:公开资料整理

    配套停车库和加装电梯归类到提升类中,但加装电梯本质上也含有基础类的属性,因为老龄化严重,应算入民生工程,这也是地方政府不断加强补贴力度的原因:

1
加装电梯本就是刚性需求,解决日益提高的老龄化率,与老旧小区日趋落后的公共设施之间的矛盾。上世纪八九十年代城市兴建大量住宅,由于当时受经济发展水平所限,大多无电梯设施,直到2000年后由于政策要求,建成的7层以上住宅才100%装有电梯。目前我国一个愈发突出的问题在于:生活在这些老旧住宅的居民正是现阶段进入老年化的代表,如深圳某老楼12户平均年龄64岁,老人日常出行极其不便,老楼加装电梯逐渐成为迫切需求。
2
立体停车设备则有望缓解停车难问题,解决日益增长的汽车消费,与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾。截至2019年6月,我国机动车保有量达3.4亿辆,停车位缺口高达6500万个,机动车保有率日益提升,停车压力也在逐年增加,这一问题在兴建时缺乏有效规划的老旧小区尤为严重。而老旧小区往往缺乏有效土地空间,立体停车设备相比于传统停车场优势凸显:传统停车场停50辆车需要1650平方米;而塔式立体停车只需50平方米。过去几年停车设备市场推广不利主要原因在于法规不完善而非需求不足,现多地政府对车位予以补贴政策,多渠道推动机械停车市场发展。政府多次强调老旧小区改造重要性,并积极出台配套管理政策。18年写入政府工作报告,各地纷纷给出配套政策。早在6月19日,李克强总理在国务院常务会议上提出“部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件;确定提前完成农村电网改造升级任务的措施,助力乡村振兴”。2018年加装电梯正式写入政府工作报告:要完善区域发展政策,推进基本公共服务均等化,逐步缩小城乡区域发展差距,把各地比较优势和潜力充分发挥出来。明确提出有序推进城中村、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。9月4日总理再次强调“补短板、惠民生、增后劲”。国务院常务会议部署精准施策加大力度做好“六稳”工作;确定加快地方政府专项债券发行使用的措施,带动有效投资支持补短板扩内需。将专项债可用作项目资本金范围明确为符合上述重点投向的重大基础设施领域。强调要着眼“补短板、惠民生、增后劲”,进一步扩大有效投资,今年限额内地方政府专项债券要确保9月底前全部发行完毕,10月底前全部拨付到项目上,督促各地尽快形成实物工作量。

数据来源:公开资料整理

    19年开始全面推进城镇老旧小区改造工作。19年初多部门联合印发了《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案》。方案提出将加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造。有条件的地方可对老旧小区加装电梯、无障碍通道等方面行补贴,以调动市场积极性。随后全国人大二次会议中国务院再次将加装电梯写入政府工作报告,明确表示城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,支持加装电梯,健全无障碍通道等生活服务设施。19年7月1日国新办吹风会上,住房和城乡建设部副部长黄艳表示,住建部会同发展改革委、财政部印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,全面推进城镇老旧小区改造。将摸排全国城镇老旧小区基本情况,因地制宜提出改造内容和标准,推动地方创新改造方式和资金筹措机制,并鼓励有条件地区配建公共活动场地、停车场。老旧小区改造政策贯穿全年,体现政府对旧改势在必行。但也应该意识到,无论是加装电梯,还是配套停车位,都是困难重重,究其原因,主要是尚未形成良好的盈利模式,资金未形成闭环,社会资本进入。有理由相信,这也将是国家后续出台政策的主要方向,如今上海率先出台新政策鼓励加装电梯,北京率先试验电梯租赁“海淀模式”,深圳率先尝试适当放宽报备标准,并投资大量公共停车库。有理由相信,随着我国人口老龄化问题、停车难问题的凸显,各地推进旧楼加装新梯、配套停车设备只会是大趋势,属于民生工程。目前进展缓慢是由于刚开始推进,居民需要时间接受,流程也需要完善,后续随着示范地区的模式逐渐取得成果,其他大中城市将会很快跟进,并向周边二三线城市辐射,打开广阔空间。

    行业的良好发展势头吸引了资本的进入,德国威特、西班牙塞维拉等一些优秀的电梯配件公司也在我国建立了合资企业,一批内资配件生产企业也迅速发展起来。电梯部件的出口额也在逐步扩大,因为很多设在中国的外资电梯企业制造的部件是全球共享的。另外,随着电梯后市场的不断发展,在中国电梯行业中,一批颇具实力的电梯装饰企业也已经逐渐成长起来,主要集中分布于华东区域的无锡、海宁、上海、苏州、杭州等地,华南区域的广州、佛山等地,华北区域的北京等地。但是,随着电梯市场的繁荣和整机制造业的快速发展,我国电梯及配件、装潢市场也出现价格大战、恶性竞争等现象,在一定程度上影响了产品、服务质量和行业用户满意度水平。

    目前我国有电梯安装、改造、修理资格证的企业约1.2万家,主要从事电梯销售代理、安装、改造、修理、维保等业务,承担了国内约70%的在用电梯维护保养工作。经过高速发展的阶段,目前国内电梯行业已经进入到平稳发展期,每年新增产量变化较小,但是增速已经开始下滑,在未来的3~5年内,新梯市场主要依靠保障房建设、棚户区改造、城市轨道交通、公共基础建设等方面。其中,还有一个重要的层面就是旧楼加装电梯。在2019年十三届全国人大二次会议政府工作报告中,明确指出“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯和无障碍环境建设,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。”

    自上世纪八十年代以来,我国建成未加装电梯的既有建筑有80亿平方米,涉及到七千万到一亿户居民,约两到三亿人口,其中多数为房改房。目前登记在册且继续使用的房改房,按照可操作性预估约有5000万户。据预测,旧楼加装电梯市场至少有10~15年的发展空间,若解决全国所有老年人的上下楼问题,至少需要加装280万部电梯,总投资可达7500亿元,将带动社会全产业链的发展。

    二、老龄化问题日趋严峻,加装电梯是必然趋势

    随着老龄化问题日期凸显,加装电梯逐渐成为迫切需求。上世纪八九十年代城市兴建大量住宅,由于当时受经济发展水平所限,大多无电梯设施,直到2000年后由于政策要求,建成的7层以上住宅才100%装有电梯。目前我国一个愈发突出的问题在于:生活在这些2000年以前老旧住宅的居民正是现阶段进入老年化的代表,截至2019年底,我国65周岁及以上人口约1.76亿人,占总人口的12.6%,老人日常出行极其不便,老楼加装电梯逐渐成为迫切需求。

    即使加装电梯是大势所趋,但实际实施中仍困难重重。目前老楼加装电梯的主要流程包括四步,即协调业主意愿、签约电梯公司、报建审批和施工安装。四步中每一步骤的推进都存在一定难点。以上海为例:上海是我国最早进入老龄化社会的城市,截至2018年底,上海市户籍老年人口已达503.28万,占户籍总人口的34.4%,预计2020年60岁以上户籍老年人口达530余万,老龄化程度将达到36%。许多老人,尤其是中心城区居民,居住的住房主要是在20世纪建成的多层旧住宅(几乎都未设置电梯)。2011年开始上海就出台政策鼓励老楼加装新梯,但截止2019年实际加装的电梯数量十分有限,主要原因有四:

1
协调住户意见难度大
①加装电梯对于一、二楼低层住户或将带来遮光、挡风、有噪音、私密性受影响、进出局部不畅等诸多问题,甚至可能对房屋市值带来负面影响;②有一部分住户是青年人,对加装电梯兴趣不高,③老楼加装电梯还存在一个特殊情况—很多居民是租户,房东将房子出租后,并不特别关心老楼是否加装电梯,即便加装电梯后房租会上涨;④最为关键的是潜在的“一票否决”,尽管理论规定“三分之二以上同意即可执行”,但实际推进中仍倾向全体同意。据了解18年开始上海部分老旧小区居委会组建专业小组,协调住户意见,配合政策推行,因此18年下半年以来加装进度大大提升,有一定积极效果
2
审批流程繁琐
大部分老旧多层住宅小区,多由工作单位修建分配,居民们只局限于使用权,进行电梯的加装需要通过工作单位的审核。但由于电梯加装手续繁琐,很多工作单位不愿意受理。针对这一问题,上海部分地区设立“片区专员制”,有专人帮助和指导市民办理申报手续以及和工作单位沟通,除去涉及安全、规范强制性等必要的流程,简化冗余流程,提高审批效率。
3
现场条件多限制
如部分老旧小区建造标准不高,建筑物之间的间距、日照采光通风、消防通道等本就捉襟见肘,在建筑物外部再设立钢架电梯井,会造成间距等难以满足消防的强制性要求。新增电梯通常需要下挖电梯地坑1.5米深,在某些小区里难以调和原有地下管、线、沼气池位置等之间的矛盾,使得方案不可行或者工程量过大,造价过高;另外还有一些楼房年代较早或存在质量瑕疵,难以通过结构抗震检测鉴定,不能满足加装电梯的基本质量要求。为此各家电梯公司都针对性地分析老旧小区推出产品,特点是楼层低、住户不多,可以研发尺寸相对较小的特型电梯。目前已经有企业开发出了浅地坑电梯,只需要下挖0.2m深地坑。遇到老旧楼房不符合加装外挂式电梯的情况,还可以选择楼道代步器或坐椅式电梯等“另类电梯”,此类电梯有改造程度小、费用低、工期快等优点,座椅式电梯费用仅十五六万元,楼道代步器更为便宜,且在一个单元安装快至3天即能完成
4
资金问题
多层住宅楼层不高,因此若仅考虑电梯设备的购置与安装,费用并不太高,一般每部在20万元以内。不过旧住宅楼的内部一般没有预留电梯位置,常规做法是选择在外墙架设钢结构,安装电梯井;同时还可能牵涉到小区的各类管、线改造,电力增容;或许还面临老旧楼房的结构鉴定、抗震加固等必须的技术措施。各项费用合计后,一部电梯的全部费用会达到40万-60万元,没有补助的情况下,资金压力较大,而目前多地均推出配套补贴政策,政府专项补贴最高可达20-25万/台,极大减轻居民压力,有益于加装电梯政策推进。

数据来源:公开资料整理

既有住宅加装电梯流程

数据来源:公开资料整理

    示范区提高补贴力度、出台政策,力图破局,实质性推动加装电梯进度。2018年政府工作报告后,全国旧楼加装电梯热潮兴起,绝大部分省份出台了旧楼加装电梯政策指引,详细指出了旧楼加装电梯的技术要求,更有地方精简了旧楼加装电梯的程序,出台了旧楼加装电梯的补贴措施:上海最高补贴24万/台,且成立旧楼加装服务中心,提供“一站式”高标准服务;广州旧楼加装数量全国第一,各地补贴5-25万/台不等;济南补贴16-22万元/台,浙江补贴15-20万/台。通过政府补贴,有效分担了住户压力,提升居民加装意愿,未来有望取得显著效果。

    三、加装带来百万电梯需求,由一二线城市向周边辐射

    智研咨询发布的《2020-2026年中国电梯行业发展战略规划及营销渠道分析报告》显示:全国老楼加装电梯需求至少200万部,空间广阔。根据2016年西安市老科协组织开展的“既有住宅加装电梯”专题调研结果:西安市主城区范围内2000年以前的住宅小区有405个,1540万平方米,22.7万户,其中近40%居民为老年人,有的小区甚至达到60%。考虑到部分小区已安装电梯,按照22.7万户的30%计算,计划加装电梯约68100户,按照七层楼房每个单元14户安装一部电梯计算,最少需要安装4864部电梯。以西安实地数据推演,1980-2000年中国新增小区住宅建筑面积为80.35亿平,全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,则至少需要安装204万部电梯,加装电梯市场广阔。

    区域上看,一二线城市率先推进,未来有望向周边辐射。主要城市广州、南京、武汉、西安、成都等均有市场需求,如广州上世纪八九十年代建造了大量7层以上的无电梯住宅楼;武汉十层以下装电梯的楼占比很小,根据调查数据武汉6层以上10层以下无电梯住宅楼有5000多栋,住有100万人,其中65岁以上的老年人在85%左右。刚性需求推动下,各地区积极完成旧楼加装任务,其中尤其以广州加装力度最大,目前广州市累计审批老旧住宅加装电梯许可达4156宗,其中已建成1984宗,惠及居民43万余人,全国首家旧楼加装服务中心就诞生在广州。老楼加装电梯会从一二线城市率先推行,并逐步向周围“辐射”。

14个主要城市电梯加装完成情况

城市
完成情况
北京
全年开工总计990部,其中已完成加装378部。2017年以来,北京共完成652部老楼加装电梯。
南京
南京市已有2122部电梯签订书面协议,1842部通过规划部门初审,1250部已办理规划许可,1043部已办理施工许可,累计已完工572部。预计今年完工量将达到600部。
杭州
全市共有531处加装电梯项目通过联合审查,397处项目开工,其中256处完工,141处在建。
上海
全市已有204幢房屋通过居民意见征询完成加装电梯计划立项工作,已竣工运行的有47台。
广州
目前广州市累计审批老旧住宅加装电梯许可达4156宗,其中已建成1984宗,惠及居民43万余人。
厦门
共颁发施工许可证413份,已完成增设电梯300余台,发放财政补贴429万元,惠及居民约2000余户。
福州
近几年已经完成加装电梯超1000台。
温州
5部完工,22部在建,27部通过联审。
宁波
宁波市已投入使用的加装电梯有8部,正在施工的有16部,已完成审批或正在审批的有18部,此外还有85部处于前期准备阶段。
深圳
深圳市规划国土委已审批了96个加装电梯项目的规划手续。
甘肃
计划2018年加装电梯500部,其中兰州市220部。(完成情况未知)
西安
西安共有16个小区的113部电梯通过了规划审批并下达试点计划,其中5个小区47部电梯已经正式启用。
济南
济南市内5个试点区共有399个单元已完成规划审查手续,239个单元已完成施工备案手续,206个单元实际开工,建设105部电梯已验收合格并投入使用,89部电梯发放财政补助资金1800万元。
佛山
从2015年至今,全市旧楼加装电梯申请近900宗,通过审批并取得建设许可的约600宗

数据来源:公开资料整理

    各大电梯企业积极进驻加装市场,政策引导下,逐步完成加装规划是大概率事件。据调研了解,18年全国老旧小区完成加装电梯1万台,19年继续加快,估计在2-3万台以上。①上海三菱:积极投入老房加装这一民生工程,积极探索并推出“一站式加装电梯服务”。至19年底,上海三菱电梯争取在全国范围推出30家一站式服务中心。18年上海三菱电梯完成老房加装电梯3000台,2019年该业务的增长超过30%;②日立:加装改造业务也快速攀升,已占出货量的5-10%,并且趋势加快;③康力电梯:全资子司“幸福加梯”现阶段以单梯销售、一体化工程双重业务模式面向市场,开发代理商体系,通过自主工程、合作开发项目,在北京、承德、济南等多地,开展建设有幸福加梯样板梯工程,并新推出面向存量建筑旧楼电梯市场的改造电梯选型产品。在“经济补短板”政策推动下,逐步完成加装规划是大概率事件,各大电梯企业也将显著受益。

    四、电梯行业市场空间大

    2000年后随着城镇化速度加快,电梯保有量快速提升,如今已超过600万台。渗透率继续提高+高基数更新需求可为行业增长提供动力。2011-2018年中国电梯保有量逐年增加,且增长率均保持在10%以上,但增长速度放缓:根据国家质检总局数据,截至2018年底国内电梯注册总量达到627.83万台。未来电梯行业的发展前景广阔,主要体现在两个方面:其一,从建筑存量看,城镇化和老龄化推动存量建筑进行电梯更新与加装;其二,从建筑增量看,电梯已经成为新建房屋的标配。

电梯市场发展的三大动力

城市化持续发展
住宅楼
预计到2050年,我国城市化率将达70%,预计到2020年将近两亿人进城。
商场
写字楼
基础设施建设
机场
机场:未来五年将启动超过12个机场改建项目。
地铁
地铁:多个城市新建铁路线。铁路:铁路建设年均增速 13.6%
车站、会展中心
旧梯改造
加装
人口老龄化和人民生活水平的日益提高,对于有历史原因没有加装 电梯 的多层楼房的电梯加装需求日益强烈
改造
国内更新改造需求,将提供强劲动力

数据来源:公开资料整理

    虽然我国电梯的保有量很大,但人均保有量只有世界平均数的1/3。韩国人均电梯保有量140台/万人、欧洲平均水平105台/万人,而2018年中国人均电梯保有量仅48台/万人,中国城镇人口人均电梯保有量也只有84台/万人,随着城市化率提升及人均电梯保有量提升,中国新梯市场需求远未触顶

中国电梯保有量及增长情况

数据来源:公开资料整理

电梯密度对比

数据来源:公开资料整理

    近年来我国电梯产业迅速发展,已经成为电梯大国,无论从电梯制造的数量上还是电梯保有量上都在世界上处于领先地位。从市场需求的角度讲,长期来看,城市化、轨道交通、公共设施建设、人口老龄化、消费升级等因素等将继持续带动电梯行业发展,产业市场规模不断扩大。

    随着电梯行业竞争的不断加剧,大型电梯企业间并购整合与资本运作日趋频繁,国内优秀的电梯生产企业愈来愈重视对行业市场的研究,特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此,一大批国内优秀的电梯品牌迅速崛起,逐渐成为电梯行业中的翘楚。我国是全球的电梯制造中心和最大的电梯市场,我国电梯行业起步较晚,改革开放前为年产几百台的小行业。改革开放以后,大规模的经济建设给我国电梯行业带来了空前的发展机遇,实现了前所未有的快速发展。加上城市化、轨道交通、公共设施建设、人口老龄化、消费升级等因素等,带动电梯行业发展,产业市场规模不断扩大

    电梯的下游主要是以住宅需求(包括老楼加装新梯)为主,占比达到60-70%,其次是更新需求、基建需求及出口,主要就是这四大部分。通过定量测算电梯的需求,发现电梯的新增需求呈现稳步上升的态势,更新需求增速逐渐上升,每年均超过20%,增长明显快于新增需求。2020/2021年的市场需求分别为95万、105万台,以年复合10%增速增长,市场空间分别为1907亿、2099亿。

2017-2021年中国住宅电梯需求(含加装)情况(单位:万台)

数据来源:公开资料整理

2017-2021年中国电梯更新需求情况(单位:万台)

数据来源:公开资料整理

2017-2021年中国基建及其他电梯需求情况(单位:万台)

数据来源:公开资料整理

2017-2021年中国电梯出口情况(单位:万台)

数据来源:公开资料整理

2017-2021年中国电梯需求情况(单位:万台)

数据来源:公开资料整理

2017-2021年中国电梯单价情况(万元)

数据来源:公开资料整理

2017-2021年中国电梯行业市场空间(亿元)

数据来源:公开资料整理

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